Строительный рынок сегодня переживает непростой период: удорожание заемных средств замедляет реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов упала в связи со снизившимися ценами. Звучат оапсения, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом предложения, что может привести к резкому скачку цен. К сожалению, в ситуции кризиса очень мало достоверной информации о реальном положении дел на рынке ярославских новостроек. «ЭК» попытался проанализировать ситуацию, которая оказалась далеко не однозначна.

НАШИ ЭКСПЕРТЫ: Евгений Груздев, заместитель председателя правления Инвестиционной группы «Ярфинвест», Андрей Верещагин, начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик», Наталья Окунева, финансовый директор агентства недвижимости «Метро» и Екатерина Ларичева, эксперт-аналитик ООО «Гаттерия».

О ТЕНДЕНЦИЯХ

«На сегодняшний день всю строительную отрасль, как, впрочем, и многие другие, можно описать двумя словами: “Сильнейший спад!!!“» – охарактеризовал ситуацию Андрей Верещагин, начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик». И нельзя с ним не согласиться. Оживления на строительном рынке действительно пока не наблюдается. «Ведется строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, завершается строительство уже начатых проектов, в первую очередь, зданий, находящихся в высокой степени готовности. И лишь единичные организации ведут строительство объектов, находящихся на начальной стадии», – говорит Евгений Груздев, заместитель председателя правления Инвестиционной группы «Ярфинвест».

По мнению большинства специалистов рынка, в условиях кризиса наиболее устойчивым оказался сегмент жилья эконом-класса. На него приходится львиная доля спроса. И не случайно, ведь этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности и за счет инициативы администрации города и области по приобретению жилья для обеспечения городских программ. Именно сюда сегодня идет основной приток средств, здесь находится большинство реально строящихся объектов и наблюдается наибольшая активность девелоперов.

«Кризис затронул, в первую очередь, коммерческую недвижимость, а также жилье бизнес-класса. Именно там ситуация наиболее сложная. Хотя и в этих сегментах есть удачные объекты, ликвидные в любое время. И они продолжают строиться. А вот в сегменте жилья категории luxе, особенно это касается эксклюзивных проектов, напротив, не изменились существенно ни объемы, ни цены, ни состав игроков», – считает Наталья Окунева, финансовый директор агентства недвижимости «Метро».

В связи с этим стоит упомянуть о такой важной на сегодняшний день тенденции, как реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации, переориентируют коммерческие площади в гостиничные или жилые, пересматривают категорию комфортности, упрощают конструкции, уменьшают метражи, изменяют планировки. Кроме того, многие отказываются от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций.

Еще одну интересную тенденцию отметил Евгений Груздев: «В условиях отсутствия ликвидности, нехватки средств для продолжения строительства и отсутствия доступа к дешевым кредитным ресурсам возникают условия для развития бартерных отношений. Инвесторы рассчитываются с подрядчиками «квадратными метрами» за выполненные работы, а те, в свою очередь, – за поставленные строительные материалы».

Андрей Верещагин также считает, что часть застройщиков находится на плаву отчасти благодаря тому, что почти все работы и материалы производятся и закупаются в счет квартир. Это позволяет не замораживать строительство. «Например, у нашей компании еще есть собственное производство керамического кирпича и камня для стеновых перегородок. Это нам очень помогает, позволяет осваивать новые площадки и даже сдавать объекты раньше срока», – говорит он.

«Из-за того, что нормы прибыльности в недвижимости заметно сократились и рынок стал требовать гораздо более глубокого понимания, его покинули все непрофильные случайные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли», - констатирует Наталья Окунева.

Сегодня, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Нельзя, как и раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным. Раньше ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты в любом случае находили своих покупателей и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только во время кризиса.

РЕЗЮМЕ

Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще ближайшие несколько лет. Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без падений. Остается надеяться, что финансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с меньшими потерями, чем сегодня.

“Часть застройщиков находится на плаву благодаря тому, что почти все работы и материалы производятся и закупаются в счет квартир. Это позволяет не замораживать строительств”

О ЦЕНАХ И ПРОГНОЗАХ

«Начало года традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимости: на январь приходится менее 5% заключаемых за год сделок. В то же время в Москве за первый месяц года было зарегистрировано сделок значительно больше, чем в январе 2008 года, – говорит Евгений Груздев. – Рынок Ярославля всегда отличался некоторым отставанием по сравнению с рынком Москвы. В то же время в Ярославле небольшой рост цен – порядка 1,5% уже отмечается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В дальнейшем, я думаю, значительных потрясений на рынке жилой недвижимости не будет, однако, и быстрого роста ждать также не стоит. Несмотря на то, что у продавцов, видимо, появилось ощущение, будто «острый» кризис преодолен и они начали «отыгрывать» цены, спрос будет расти медленно. И это будет способствовать тому, что цены также будут расти постепенно. В целом, я думаю, к концу года цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 10 – 12 %».

«В конце 2009 и в начале 2010 года на рынке недвижимости Ярославля действительно наметилась активизация спроса, а также подросло количество сделок, – говорит Наталья Окунева. – Разумеется, на основании этого обстоятельства можно было бы сделать вывод о том, что начинается новый покупательский ажиотаж, а значит, неизбежен и новый рост цен на недвижимость. На первый взгляд, действительно может показаться, что статистика декабря 2009 года явно выбивается из общей тенденции, имевшей место в течение предыдущих трех лет. Если в предшествующие годы в декабре прирост числа сделок купли-продажи жилья относительно октября составлял порядка 20-25%, то в декабре 2009 года он превысил 50%. Но слишком уж оптимистичными выглядят подобные прогнозы. Стоит обратить внимание, что общее количество сделок за 2009 год оказывается на 15% меньше, чем было в 2008 году, и почти на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года – просто начальное значение было существенно ниже обычного. Но это не есть рост, зашкаливающий за показатели активности прежних лет, это лишь возвращение рынка из полной «комы», вызванной финансовым кризисом, к своему нормальному среднестатистическому состоянию. А значит, и ожидать былого ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2010 году, опираясь лишь на итоги декабря 2009 года, сегодня рано – экономические условия не те.

С другой стороны, возвращение активности на рынок – уже важный позитивный признак.

Немаловажно, что «просадка» рынка по объемам оказалась даже меньше, чем по ценам – индекс стоимости квадратного метра в Ярославле потерял около 35%. Как показывает анализ рынка недвижимости за много лет, в российских реалиях динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. Другими словами, рост или падение количества сделок никак не влияют на цены и наоборот

Это обстоятельство, очевидно, связано с наличием реальной потребности людей в жилье. Поэтому, даже несмотря на кризис, люди продолжают искать возможности купить или обменять квартиру, и наступившая стабильность в отношении нового уровня цен, естественно, привела к росту активности и реализации отложенного спроса. Другое дело, что, в отличие от инвестиционных покупателей, которые «делали» рынок до кризиса, у реальных покупателей заметно ограничена платежеспособность».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

АНДРЕЙ ВЕРЕЩАГИН

начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик».

Прогнозы относительно роста цен на новостройки в Ярославле абсолютно оправданны. В 2009 году всем без исключения застройщикам пришлось снижать цены. Одним в большей степени, другим – в меньшей. В частности, квадратный метр на объектах, которые строит наша компания, в среднем стал стоить в рублях на 30% дешевле, а в долларах – на все 50%! Так поступали все, чтобы выжить. Еще в середине 2009 года я прогнозировал стабилизацию цен и утверждал, что дальнейшего падения цен не будет, поскольку падать им больше некуда. Также я прогнозировал и небольшой рост. Что мы и наблюдаем на сегодняшний день!

“В Ярославле небольшой рост цен - порядка 1,5% уже отмечается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. К концу года цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 10 - 12 %, прогнозируют эксперты”

По данным Ярославльстата, ввод в действие жилых домов организациями всех форм собственности по Ярославской области в 2006 году составил 246,5 тыс. кв. м, в 2007 году – 420,3 тыс. кв. м, в 2008году – 396,9 тыс. кв. м, в 2009 году – 373,9 тыс. кв. м. Логически можно предположить, что в 2010 году эта цифра будет еще меньше… Чем грозит снижение уровня предложения, известно всем.

РЕЗЮМЕ

Продавцы квартир все-таки «пересидели» покупателей, и последние, отчаявшись ждать дальнейшего снижения цен, начали покупать. Поэтому застройщики сегодня находятся в поиске баланса между себестоимостью строительства и установлением приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток финансов, необходимый для продолжения строительства.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

ЕКАТЕРИНА ЛАРИЧЕВА

эксперт-аналитик ООО «Гаттерия».

В кризисный 2009 год объемы строительства жилой недвижимости как в Ярославле, так и по всей России значительно снизились, сроки сдачи множества объектов были перенесены на боболее поздний срок. Все это не столько следствие изменений, которые произошли в экономике региона, сколько в существенном уменьшении объема платежеспособного спроса у населения. Желающих выступить инвестором в данном сегменте рынка, учитывая все риски и ограничения, на данный момент очень мало. Средневзвешенная стоимость квартир в новостройках в 2009 году снижалась более значительными темпами, чем на вторичном рынке. Если «сталинки», «брежневки» и «хрущевки» потеряли в стоимости квадратного метра от 20 до 25% за исследуемый период (январь 2009-февраль 2010 года), то первичное жилье - 28-35% в национальной валюте. В долларовом эквиваленте - более 50%. На настоящий момент стоимость квартир в новостройках Ярославля составляет в среднем 38-42 тыс. руб. за 1 кв. м. Я бы отметила несколько факторов, которые оказывают значительное влияние на стоимость.

Отделка помещений. Все чаще первичное жилье сдается в эксплуатацию без отделки («чистовая» отделка). Данный вариант предпочтительнее для потребителей, так как квартира полностью подготовлена к ремонту и стоит значительно дешевле. Также стоит отметить, что качество «бюджетной» отделки с каждым годом только возрастает. Все реже фирма-застройщик экономит на отделочных материалах
Месторасположение
Площадь квартиры. В новых домах предлагаются квартиры, как правило, больших площадей (однокомнатные – более 40 кв. м, двухкомнатные – более 60 кв. м, трехкомнатные – более 80 кв. м) Учтем тот факт, что на рынке также выставляются на продажу квартиры в строящихся жилых домах с различной степенью готовности. Как правило, в данном случае цена 1 кв. м зависит от срока сдачи здания в эксплуатацию. На начальном этапе строительства цены наиболее выгодны, к завершению строительства они приближаются к ценам в новостройках.

В данном сегменте рынка существенных изменений не происходит. В среднем данные объекты выставляются на открытый рынок по цене от 30 до 35 тыс. рублей за 1 кв. м.

От 2010 года ждут восстановления экономики региона, стабилизации работы предприятий и восстановление спроса на недвижимость. Уже очевидно, что дальнейшего снижения цен на рынке как первичного, так и вторичного жилья не последует. Скорее всего, нас ожидает период стагнации первые 2 квартала 2010 года, а затем - устойчивый рост от 2 до 5 % ежемесячно.

О ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ СТОРОН

После формирования законодательства, договорной и судебной практики, сегодня на рынке действует многовариантная система взаимоотношений между застройщиком и покупателем. Во-первых, можно работать по схеме долевого участия через заключение прямого договора между застройщиком и дольщиком. На сегодняшний день это наиболее популярная схема, поскольку договор долевого строительства регистрируется в Федеральной регистрационной службе, регулируется нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года и дает определенные гарантии, например, отсутствие двойных продаж.

Продолжают существовать и ЖСК, практически это то же долевое участие, но по иным правилам и законам, здесь кооператив выступает коллективным инвестором в отношениях с застройщиком. Есть еще менее популярные схемы, такие, как кредит-но-потребительские кооперативы граждан; это более сложная модель, где пайщик, помимо квартиры, имеет на себе обременения по содержанию кооператива и прочих расходов. Неудобство для пайщиков заключается в том, что если денег не хватило на стройку, они обязаны их доплачивать.

Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья в строящихся домах, эксперты советуют покупателям иметь дело только с застройщиками, которые имеют опыт работы в данном сегменте рынка. Это не обязательно должна быть большая и опытная компания и ни в коем случае «нулевая» контора, которая строит первый дом, что очень опасно, особенно сегодня. Компания, которая работает 5-10 лет на рынке и построила уже некоторое количество домов, уже что-то умеет, разбирается в документации и понимает, как работает схема генподрядчик-заказчик-застройщик – в результате риски при покупке жилья в такой фирме снижаются в разы.

Также лучше покупать дом, где есть со-инвестор-банк, поскольку кредитное учреждение, перед тем как вступить в проект, обязательно проверит все необходимые документы, профиль заемщика, решая, таким образом, за дольщика часть задач по страховке и гарантии. Кроме того, при покупке жилья в таком доме клиенту практически гарантировано получение ипотечного кредита в банке.

Помимо этого, эксперты советуют заключать договор с застройщиком на этапе, когда готовность дома составляет минимум 30-40%, то есть когда у него уже готова коробка. Таким образом, снижаются риски затягивания сроков строительства, потому что на данном этапе застройщику уже невыгодно замораживать строительство, а выбор квартир еще есть.

“Договор долевого участия, прежде всего, защищает интересы застройщика и оставляет ему пути для «отступления» в случае каких-либо проблем”

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

НАТАЛЬЯ ОКУНЕВА

финансовый директор агентства недвижимости «Метро»

При участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно. Назову самые распространенные из них: это задержка окончания строительства (срок сдачи дома), непредусмотренная договором доплата, невозможность расторгнуть договор, проблемы с регистрацией права собственности, двойные продажи. Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных юристами строительных компаний, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение. До говор, прежде всего, защищает интересы застройщика и оставляет ему пути для «отступления» в случае каких-либо проблем. Ответственность у компании перед покупателем мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически – невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек и, тем более, моральный ущерб).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемус я в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы. Если строительная компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, в этом случае не стоит иметь с ней никаких дел. Знайте, что альтернативные варианты есть всегда. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора – вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д. Есть в этом, правда, одно «но»: цена за квадратный метр здесь зашкаливает.

Надеюсь, что отмена лицензирования и создание саморегулируемых организаций (СРО), призванных контролировать работу участников рынка, также поможет минимизировать строительные риски.

РЕЗЮМЕ

При покупке квартиры в новостройке эксперты советуют в обязательном порядке воспользоваться услугами ри-елторов и юристов. Их услуги недешевы и стоят порядка 1,5-2% от стоимости квартиры, но за эти деньги покупатель получает консультанта-профессионала – человека, знающего законы, рынок и в полной мере владеющего информацией, что является дополнительной страховкой.

О САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ

Саморегулируемая организация строителей (СРО) - вид некоммерческой организации, основанной на членстве индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выполняющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

С 1 января 2010 года у строительных компаний истек срок действия государственной лицензии. Работать дальше смогут только те, кто получит допуск к строительным работам, а получить его можно, только став членом СРО. В Ярославской области это НП «Главное межрегиональное управление строительства “ГЛАВВЕРХНЕВОЛЖСКСТРОЙ“».

Для вступления необходим определенный перечень документов, рассмотрение
которых занимает достаточно долгий период. Вступительный взнос составляет
400 тысяч рублей, членский взнос 30 тысяч рублей ежегодно.

В организацию могут вступить не все. Под саморегулирование, например, не подойдут те, кто занимается строительством малоэтажного жилья и отделочными работами. Им придется объединяться и создавать общий фонд и лишь затем вступать в СРО.

На вопрос: «Позволит ли создание саморегулируемых организаций преодолеть основные проблемы строительного рынка?» – у строителей ответ был однозначный: «Абсолютно не позволит! Что изменилось?! Требования стали намного жестче, ввели непонятные членские сборы, и стоимость получения статуса СРО по сравнению с лицензированием выросла в 4-5 раз, добавилось бумажной волокиты. Это просто очередное вытягивание денег из строителей». Так считает Андрей Верещагин.

Его поддерживает Евгений Груздев: «Основные проблемы строительного рынка носят экономический характер. В первую очередь, это отсутствие платежеспособного спроса. Поэтому переход на саморегулирование эту проблему не решит. Вообще, система саморегулирования в строительстве и проектировании находится сегодня еще только в стадии формирования. Может быть, в будущем она и будет выполнять те задачи, которые на нее возлагаются, но в настоящее время этого пока не видно. Одна из важных задач, которая ставилась перед СРО, – ограничение доступа на строительный рынок организаций-«пустышек», не имеющих собственных сил и средств для ведения строительных работ и не способных отвечать по своим обязательствам. Сейчас зачастую отсеиваются только совсем маленькие организации, которые не в состоянии заплатить даже 350-500 тысяч рублей, необходимых для вступления в СРО (вступительные и членские взносы, компенсационный платеж, страховка), а проверка состоятельности и дееспособности организации, пытающейся получить допуски, носит достаточно формальный характер. К сожалению, для многих СРО (не для всех, конечно) первостепенной задачей стал бизнес, привлечение как можно большего числа членов, получение платежей. Сегодня в Интернете публикуется большое количество объявлений, в которых предлагается срочно оформить членство в СРО.

Еще один очень важный вопрос, который ставился перед системой саморегулирования, – обеспечение ответственнос ти строителей, компенсации вреда, причиненного при строительстве третьим лицам. Насколько эффективными будут СРО в решении этого вопроса, покажет время».

РЕЗЮМЕ

Финансовый кризис оставит на рынке недвижимости только самых сильных и крупных игроков. Начатый кризисом процесс «чистки» продолжат саморегулируемые организации, которые, очень хочется надеяться, закончат этот процесс, сделав рынок недвижимости территорией сильных и добросовестных игроков.

“Одна из важных задач, которая ставилась перед СРО, - ограничение доступа на строительный рынок организаций-«пустышек», не имеющих собственных сил и средств для ведения строительных работ и не способных отвечать по своим обязательствам, носит достаточно формальный характер”

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

ЕВГЕНИЙ ГРУЗДЕВ

заместитель председателя правления Инвестиционной группы «Ярфинвест».

О ПОМОЩИ «ВЛАСТЬ ПРЕДЕРЖАЩИХ»

Власти города и области могли бы помочь строителям, упростив процедуру предоставления земельных участков для строительства. Об этом очень давно и много говорится, но до сих пор процесс оформления участков остается длительным и сложным. Так, в оформлении участка для капитального строительства в городе Ярославле задействованы подразделения и мэрии города, и Правительства ЯО. Процесс предоставления участка сопровождается принятием решения комиссии правительства области по рассмотрению заявлений и согласованию земельных участков, издаются приказы директора департамента архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля об утверждении списка организаций, осуществляющих выдачу технических условий и об утверждении градостроительного плана земельного участка.

Службами города готовится постановление мэра города об оформлении акта выбора земельного участка. Далее этот акт рассматривается на заседании правительства области и утверждается постановлением правительства. Завершает процедуру издание распоряжения департамента по управлению госимуществом Правительства ЯО о предоставлении участка в аренду. Кроме этого, в процессе предоставления участка задействованы Фонд имущества Ярославской области и Управление Росреестра. Безусловно, оформление такого большого количества распорядительных документов никак не может способствовать упрощению и ускорению процедуры предоставления участков. Хотя, конечно, необходимо отметить, что в целом в сфере регулирования градостроительства положительные изменения происходят. Так, несомненно, очень важное событие прошлого года – это принятие Правил землепользования и застройки города Ярослав ля. Также власти всех уровней могли бы помочь строителям в решении вопросов, связанных с обеспечением строительных объектов инженерными коммуникациями. Достаточно большие затраты строительные организации несут по подключению к инженерным сетям. Причем большая часть этих затрат осуществляется до получения разрешения на строительство.

При этом подключение может сопровождаться не только оплатой квот и мощностей, но и требованиями по выполнению работ, связанных с реконструкцией и развитием инженерных сетей. Органы власти могли бы принять решения по снижению размера платы за подключение, переносу основной части платежей на более поздние сроки, приближению их к сдаче объекта в эксплуатацию или даже после.

ЛАРИСА ГРОМОВСКАЯ

управляющий Ярославским филиалом Связь-Банка.

О КРЕДИТАХ

-Можно ли прогнозировать увеличение объемов кредитования на рынке недвижимости?

Ставшая одной из первых жертв кризиса, ипотека постепенно возвращается на рынок недвижимости: банки возрождают свои ипотечные программы, а покупатели жилья все чаще решаются на ипотечный кредит. В острый период кризиса в неформальной беседе эксперты практически не оставляли ипотеке шансов на восстановление. Как говорили финансисты, кризис обеспечил ей по меньшей мере 2-3 года «клинической смерти». И все-таки она ожила: летом 2009 года основные игроки снова вернулись на рынок ипотеки. К осени рынок недвижимости стабилизировался, и банки снова «поверили» в ипотеку и разморозили, пусть и не в полном объеме, свои ипотечные программы, а некоторые из них, в том числе и ОАО АКБ «Связь-Банк», начали предоставлять кредиты на докризисных или лояльных, улучшенных условиях. Тенденция к постепенному росту рынка закрепилась. Однако пока что «положительный тренд» заметен скорее аналитикам, чем риелто-рам. Увы, оптимизм рынка оказался лишь половинчатым. Банки вернулись на рынок ипотеки, но потребители не смогли последовать их примеру. В первую очередь, этому способствовали рост уровня безработицы и снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов кредитования во многом зависит от самого рынка недвижимости. Если рост цен на жилье останется в рамках допустимого, а уровень жизни в стране будет повышаться, количество ипотечных сделок снова начнет расти: россияне поверят в стабильность и благополучие и уж наверняка постараются улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.

-Что будет происходить на рынке кредитования «новостроя» в наступившем году?

Преимущество кредитования строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки, то есть жилья с первичного рынка. Однако для банка кредитование новостройки – повышенный риск. Связано это, прежде всего, с состоянием самой строительной отрасли. К сожалению, имеют место многочисленные факты нечистоплотности ряда строительных организаций, растет число обманутых дольщиков и замороженных объектов строительства.

Банки вынуждены тщательно отбирать строящиеся объекты, на приобретение квартир в которых они готовы предоставлять кредиты. Полагаю, что рост этого сегмента рынка возможен во второй половине года. Пока банки будут выдавать кредиты в основном на приобретение квартир в аккредитованных строительных проектах – зачастую это те объекты недвижимости, которые строятся при финансовой поддержке самого банка. Так или иначе, но банки чаще всего идут по пути аккредитации строительной организации, продающей строящееся жилье, на приобретение которого банк планирует выдавать кредиты.

- Можно ли ожидать дальнейшего снижения процентной ставки?

-На величину ставок по банковским кредитам оказывают влияние очень многие факторы. В первую очередь, макроэкономические условия в стране, в том числе инфляция. Если уровень инфляции снижается, снижается и ставка по кредитам, в том числе по ипотечным. Процентная ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, иначе кредит становится убыточным для банка.

О снижении уровня инфляции и ставок по кредитам российских банков в последнее время часто говорят первые лица государства. В 2010 году Правительство РФ планирует направить на оживление ипотеки 250 млрд. рублей. «Нужно создать такие условия, чтобы коммерческим банкам было выгодно работать в этой сфере деятельности», – заявил премьер-министр Владимир Путин на одном из выступлений. Полагаю, что совместные усилия государства и банков обеспечат положительный результат, и ставки по банковским кредитам будут снижаться. После возобновления ипотечного кредитования Связь-Банк неоднократно снижал процентные ставки и улучшал условия кредитования, последнее снижение ставок проведено в феврале 2010 года. На сегодняшний день ставки составляют от 9,39% до 11,35% годовых в рублях в зависимости от параметров кредита, при этом срок кредитования – до 30 лет.

- А если говорить о первоначальном взносе? В прошлом году все банки подняли сумму первоначального взноса, что сделало ипотеку еще недоступнее…

- Это не совсем так. Уровень первоначального взноса зависит от кредитной политики
банка. На сегодняшний день первоначальный взнос при ипотечном кредитовании варьируется от 20% до 40% в зависимости от других параметров кредита, что соответствует размерам первоначального взноса по кредитным программам докризисного периода.

- В 2009 году банки сильно ужесточили требования к своим потенциальным заемщикам. Как вы считаете, будут ли в наступившем году послабления?

- Я бы не сказала, что требования к заемщикам значительно ужесточились. Не следует забывать, что в ипотечной сделке участвует 2 стороны - банк и заемщик. И риски обеих сторон должны быть защищены в равной степени. В период кризиса банки, в которых уровень оценки рисков был недостаточным, столкнулись с огромным количеством случаев невозможности со стороны заемщиков обслуживать свой долг. Естественно, банки стали внимательнее относиться к кредитным рискам, что повлекло за собой ужес
точение требований к заемщикам (например, к возрасту и трудовому стажу, уровню заработной платы и проч.). Банки, в которых риски оценивались адекватно, требования к заемщикам практически не изменили.

“Банки будут выдавать кредиты в основном на приобретение квартир в аккредитованных строительных проектах - зачастую это те объекты недвижимости, которые строятся при финансовой поддержке самого банка”

Текст: Елена Матвеева

Для пользователя

Оставить заявку

Оставить заявку на поиск недвижимости

Задать вопрос

Консультации

Вопросы-ответы

Экспресс-оценка жилья

Заявка на оценку жилья

Оставить отзыв

Посмотреть отзывы

Наши партнеры

Спецпредложения

Земельный участок

Тип: Продажа

Вид: Земельный участок

Адрес: Молодежная

Подробнее

Коттедж

Тип: Продажа

Вид: Коттедж

Адрес:

Подробнее

Гараж

Тип: Продажа

Вид: Гараж

Адрес: ул. Советская, 6

Подробнее

Торговая площадь

Тип: Продажа

Вид: Торговая площадь

Адрес: ул. Лизы Чайкиной, 7

Подробнее

Наши награды

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2012" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Эталон Эстейт" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи первичного жилья (численностью сотрудников до 15 чел.)"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи жилья по ипотеке"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучший интернет - ресурс по недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая фирма по аренде и продаже коммерческой недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая брокерская компания по продаже первичного жилья 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая управляющая компания 2009"

Конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Москва)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет сайт риэлторской деятельности 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке продажи вторичного жилья 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке аренды коммерческой недвижимости 2008"

Агентство недвижимости "Эталон Эстейт": продажа, покупка, аренда, обмен недвижимости в Ярославле и Ярославской области. На нашем сайте можно найти:
новостройки, вторичное жилье, элитные квартиры, земельные участки, гаражи, коммерческую недвижимость и многое другое.

Адрес: г. Ярославль,
ул. Республиканская д. 39/20
E-mail: [email protected]
Телефоны: 72-10-26, 72-14-80

Качественное создание сайтов в Ярославле - "Оптима Сервис"
Телефон: 73-07-08
E-mail: [email protected]