Ипотечное кредитование: второе дыхание

Ипотечное кредитование в посткризисном пространстве снова становится актуальным инструментом улучшения жилищных условий Россиян. Оживление ипотеки,в принципе, - предсказуемое явление, поскольку альтернатив этому источнику финансирования при покупке жилья насчитывается не так уж много. Кроме того, на руку ипотеке играет и тот факт, что на нее делают ставку государственные программы по улучшению жилищных условий. Статья "ЭК" рассматривает ключевые вопросы ситуации на рынке ипотечного кредитования: что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования после кризиса, какие программы предлагают заемщику сейчас, какие перспективы есть у ипотечного кредитования в России?

Текст: Наталья Мелехова

ЖДЕМ ПЕРЕМЕН

Специалисты Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритиза-ции отмечают, что либерализация, коснувшаяся сейчас ипотечного рынка, проявляет себя пока в довольно ограниченных условиях. Основным достижением стало умеренное снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе снизить запросы.

Другим позитивным посткризисным явлением специалисты Центра называют широкое распространение плавающих ставок. Причем горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это давно принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008-начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

Что касается снижения первоначального взноса, то пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше -нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как «В десятку!» Сбербанка (Северный Банк Сбербанка России, ОАО), либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка (ОАО «ТрансКредитБанк»), либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка (АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только банк «Россия».

РАФАЭЛЬ ВАФИН, директор Верхне-Волжского филиала ООО «Страховая Компания "Согласие"»

В чем заключается выгода страхования ипотеки?
Для банка страхование в рамках ипотечных программ интересно, в первую очередь, тем, что является единственно возможным вариантом защиты интересов заемщика и гарантии финансовому учреждению возврата материальных средств, тем более что данный вид кредита подразумевает сотрудничество банка и клиента на протяжении 10 или более лет. В случае наступления страхового случая, страховая компания обязана будет выплатить банку недостающую сумму до полного погашения ипотечного кредита, а также выдать заемщику оставшиеся по страховке средства. Для заемщика данный вид страхования интересен тем, что в случае утраты им трудоспособности заемщик и его наследники автоматически теряют право собственности на недвижимость, но при наличии страховки страховая компания возместит заемщику оставшуюся часть средств по ипотеке. Наша страховая компания уже неоднократно производила выплаты страхового возмещения в рамках ипотечного страхования.
Какие требования по страхованию сейчас предъявляются заемщику?
Согласно действующему законодательству «Об ипотеке», банки требуют обязательное страхование недвижимости, являющейся в данном случае залогом. Однако за тот срок, в течение которого заемщик будет погашать кредит, не исключена возможность несчастных случаев или болезней. Ввиду этого многие банки в качестве гаранта полного возврата кредита требуют от заемщика страхования еще двух видов:

· Страхования от несчастных случаев и болезней, как заемщика так и всех созаемщиков. Как правило, этот вид страхования требуют все банки при выдаче ипотечного кредита, кроме Сбербанка РФ.

· Страхования имущественных прав (титула собственности).

Охотней ли заемщики стали обращаться за данными услугами? Как в целом изменилась ситуация в страховании ипотеки после кризиса? В 2009 году в области ипотечного кредитования, а следовательно, и страхования ситуация действительно была кризисной. По данным РБК Daily, результаты 2010 года показывают, что пик кризиса для банковской системы миновал, и сейчас банки находятся в самом начале посткризисного периода. Рынок ипотечного кредитования начал восстанавливаться, но до докризисных показателей ему еще далеко. Банки прогнозируют, что 2011 год будет благоприятным с точки зрения развития ипотеки. Сейчас удачный момент для возобновления ипотечного кредитования: на рынке присутствует эффект отложенного спроса, который был не удовлетворен в 2008-2009 годах. В связи с этим мы также ожидаем увеличения объемов продаж страховых продуктов в рамках ипотечного страхования.

БАНКОВСКИЕ СВОДКИ

Несмотря на то, что гонка ипотечного кредитования, очевидно, началась, банки ведут себя не менее подозрительно и осторожно, чем в кризис, так же скрупулезно и долго рассматривая потенциального заемщика.

И, строго говоря, для таких суровых мер у банков есть все основания. Так, «Ведомости» отмечают, что в настоящее время россиянами просрочен каждый десятый кредит. Наши соотечественники, которые раньше считались надежными ипотечными заемщиками, больше таковыми не являются. В кризис каждый седьмой ипотечный кредит, выданный в 2006-2007 годах, пришлось реструктурировать. Хотя до кризиса ситуация была совершено иной. Просрочка по ипотечным кредитам в стране не превышала 1%.

По данным АРИЖК, в 2009-2010 годах в реструктуризации ипотечных кредитов нуждались более 63,4 тысячи заемщиков. Смогли реструктурировать кредиты 45 тысяч заемщиков, из них около 8,5 тысячи сделали это с помощью агентства, а остальные договорились с банками.

Но одновременно с этим наблюдается и ряд банковских послаблений. Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки все же чуть менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже многие банки соглашаются принимать справку в свободной форме, в частности, АМТ-Банк (ООО «АМТ Банк»), Банк Москвы (ОАО «Банк Москвы»), банк «Возрождение» (ОАО «Банк Возрождение»), ВТБ 24 (ВТБ 24 (ЗАО), Газпромбанк (ОАО «Газпромбанк»), Райффайзенбанк (ЗАО «Райффайзенбанк»), Собинбанк (ОАО «Собинбанк»). Этому вея-нияю поддались даже Сбербанк (Северный Банк Сбербанка России, ОАО) и банк «Дельта-Кредит» (ЗАО «КБ ДельтаКредит»).

В Сбербанке с начала 2010 года в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются справка по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Банк «Дельта-Кредит», ранее категорично требовавший от заемщиков подтверждения всех доходов исключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готов рассматривать заявки на кредит и при невозможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

Более того, в начале года Сбербанк России объявил, что намерен ускорить процесс выдачи ипотечных кредитов. Теперь рассмотрение заявки будет занимать 1 день, а выдача займа - 2 дня, сообщил глава Сбербанка Герман Греф на встрече с премьер-министром РФ Владимиром Путиным.

Как рассказал Греф, новая схема выдачи займов называется «кредитная фабрика», она уже действует при выдаче розничных кредитов частным лицам. В ближайшее время банк перенесет эту схему и на оформление ипотечных кредитов.

Также Греф напомнил, что сегодня ипотечные ставки банка колеблются от 9,5% годовых до 14%. Рынок ипотеки, безусловно, расширяется, однако эксперты опасаются очередного провала, связанного с тем, что 2 года не финансировалось строительство нового жилья, и будет сокращение спроса.

ОЛЬГА АФАНАСЬЕВА, исполнительный директор, оценщик ООО «Адалин-ЭКСО»

Какова, на ваш взгляд, ситуация на рынке недвижимости? Что изменилось после кризиса?
По данным аналитического центра Ярославской Региональной гильдии профессиональных риелторов, средневзвешенная цена предложения на жилую недвижимость в январе составила 43886 рублей. После стабилизации рынка на ценовом уровне в ~40000-42000 рублей за квадратный метр с середины 2009 года наметился небольшой рост. По сравнению с декабрем и ноябрем 2010 года уровень цен предложений вырос на 3% и 6% соответственно. В настоящее время мы достигли уровня цен 2007 года. С середины 2009 года по настоящее время рынок недвижимости находился в стадии волатильной стабильности. Учитывая цикличность рынка недвижимости, мы находимся на стадии «восстановление (оживление)». После периода спада или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади начинают поглощаться.
Какова сейчас ситуация со спросом и предложением на рынке недвижимости?
По сравнению с 2009 годом, в 2010 году отмечается рост предложения на вторичном рынке жилья. Точку равновесия спроса и предложения на рынке вторичного жилья мы достигли в 2009 году. До точки равновесия, т.е. до 2009 года, цены предложения понижались, после точки равновесия цены предложения повышаются. С ростом цен растет число продавцов, так как появляется все больше желающих продать объект по более высокой цене. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде (для создания новых объектов недвижимости требуется достаточно большое количество времени) при быстром росте приводит к уменьшению предложения недорогих объектов по отношению к дорогим объектам недвижимости и, соответственно, более резкому повышению цен. При этом количество покупателей уменьшается, так как желающих покупать по более высоким ценам становится меньше, т.е. уменьшается объем спроса.
Действительно ли наблюдается всплеск интереса к ипотеке со стороны банков и заемщиков по сравнению с периодом кризиса? Какие перспективы у ипотеки?
По данным ЦБРФ, объем потребительских кредитов по Ярославской области, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях, за 2010 год составил 25 миллиардов 18 миллионов рублей, в том числе 2 миллиарда 971 миллион рублей

АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ

Несмотря на то, что ставки по ипотеке все же снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням, ипотечные выплаты по стандартному кредиту все еще намного превышают арендные платежи. Выгодна ли при нынешнем уровне инфляции покупка квартиры или выгоднее снимать жилье? В принципе, насколько целесообразно вкладывать деньги в недвижимость при нынешних ценах на квадратный метр и банковских ставках? С этими вопросами неминуемо сталкиваются все, кто планирует начать ипотечную историю.

До кризиса, выбирая между съемом жилья и его покупкой по ипотеке, большинство граждан отдавали предпочтение второму варианту. Хотя ипотечные платежи и представляли более серьезную нагрузку на семейный бюджет, кредит можно было оформить без первого взноса, банки периодически снижали ставки, да и стремительный рост цен должен был сполна компенсировать выплаты по ипотеке.

Сейчас для оформления кредита нужно иметь на руках как минимум 10-20% стоимости объекта, а большинство банков требует внести 30%. К тому же многие потенциальные заемщики не уверены в стабильности своего финансового положения. В настоящий момент платежи по ипотеке почти в 2 раза превышают арендные. Например, один из самых недорогих вариантов в Ярославле - однокомнатная «хрущевка» в отдаленном районе - стоит около 1,2 миллиона рублей. Аренда такой квартиры обойдется в 6-8 тысяч рублей. Если оформить кредит под 12% годовых на 30 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 15 тысяч рублей. Если покупателю удалось накопить половину стоимости квартиры, ставка, конечно, будет меньше.

Очевидно, что с финансовой точки зрения аренда пока выгоднее ипотеки. Это признают и сами специалисты рынка недвижимости. Например, в интервью изданию «Деньги» руководитель департамента ричного жилья компании «Азбука жилья» Андрей Банников отметил следующее: «Рост цен на недвижимость должен составлять не менее 10% в год, а процентная ставка по ипотеке - упасть за эту отметку. То есть когда проценты по кредиту будут съедаться повышением капитализации залогового объекта, тогда и заемщики будут активнее входить в правоотношения с кредитными организациями и отказываться от съема временного жилища». В принципе, рост цен на недвижимость, по прогнозам на 2011 год, укладывается в указанный диапазон. А вот сделать столь же оптимистичный прогноз по ипотеке пока сложно.

К сожалению, на начало текущего года статистических данных по Ярославлю относительно спроса на аренду в достаточном количестве пока не собрано. В какой-то мере в этом вопросе можно ориентироваться на Москву, которая, безусловно, задает тенденции развития рынка в целом. Так, потенциальный спрос на аренду квартир в Москве и области по итогам трех недель февраля вырос на 30% по сравнению с январским показателем. Об этом сообщают специалисты компании «Азбука жилья». При этом средняя арендная плата снизилась на 0,7% (до 68,5 тысячи рублей в месяц) в Москве и на 1,3% (до 25,7 тысячи рублей в месяц) в Подмосковье. Объем предложения в столице вырос на 14%, в то время как в области данный показатель практически не изменился.

Конечно, в будущем ставки аренды однозначно вырастут. Это обусловлено рядом объективных причин: объем предложения уже сейчас ограничен, и ожидать его роста в связи со спадом строительства не приходится. К тому же часть населения становится мобильнее, и этим потребностям таких граждан больше отвечает арендованное жилье, а не приобретенное. Для них однозначно арендовать не только удобнее, но и выгоднее, ведь годовая аренда порою сравнима с комиссией при продаже.

При этом, как прогнозируют сами риелторы, цены на новостройки, вероятнее всего, в 2011 году будут незначительно, но повышаться. По сути, они уже повышаются - это заметно даже по динамике цен за последние полгода. На вторичном рынке, судя по тенденциям 2010 года, повышение цен будет еще менее заметным, в районе 10%. Но даже текущие цены на жилую недвижимость и ипотечные ставки достаточно высоки, с учетом дохода большинства потенциальных покупателей. Поэтому арендные ставки в эконом-классе, вероятнее всего, в 2011 году по-прежнему будут ниже, чем размер платежей по ипотечным кредитам.

ГОСПОДДЕРЖКА

Приобрести квартиру, самостоятельно осилив ипотеку, многим гражданам на сегодняшний день сложно. Для них действует государственные программы поддержки.

Напомним, что в конце 2010 года Президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон, по которому материнский капитал можно использовать для погашения ипотечного кредита. Новый закон также позволяет использовать средства материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту или займу на приобретение или строительство жилья, независимо от даты заключения кредитного договора.

Пенсионный фонд РФ в 2010 году принял более 220 тысяч заявлений о распоряжении средствами материнского капитала на оплату ипотечных кредитов на сумму 15,34 миллиарда рублей, - сказано в отчете Правительства РФ о реализации антикризисных мер, направленном в Государственную Думу РФ. Также в документе говорится, что кредитные организации получили 178,838 тысячи заявок на общую сумму 6,38 миллиарда рублей.

В России действует также Федеральная целевая программа «Молодой семье - доступное жилье» на 2005-2015 годы. Она предназначена для очередников: им жилье предоставляется на льготных условиях. Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом, помимо постановки на учет в качестве «нуждающихся», молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье. Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющей детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящей из одного молодого родителя и одного ребенка и более).

СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ?

Согласно прогнозу АИЖК, объем российского рынка ипотеки в денежном выражении вырастет в 2011 году в среднем на 50% и составит 540-580 миллиардов рублей. По данным АИЖК, в 2010 году объем рынка составил около 370 миллиардов рублей (290 тысяч кредитов), что в 2,4 раза больше, чем в 2009 году (152,5 миллиарда рублей). Вместе с тем цифры прошлого года на 44% ниже рекордных показателей 2008 года, когда было выдано займов на общую сумму 655,8 миллиарда рублей.

Глава АИЖК Александр Семеняка заявил журналистам, что в минувшем году большая часть ипотечных кредитов была предоставлено для приобретения вторичного жилья.

Кроме того, он выразил настороженность по поводу того, что «объем сделок с новым построенным жильем в 2010 году был в 3 раза меньше по сравнению с 2008 годом». Александр Семеняка добавил, что в конце 2010 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в стране составляла 12,5 процента, что почти соответствует уровню 2009 года.

По данным компании «Кредитмарт», среднерыночная ставка по рублевым ипотечным продуктам на вторичном рынке в декабре 2010 года составляла 15,34% (минимальная ставка - 11,86%, максимальная - 17,99%). Средняя ставка в долларах составляла 12,88% (минимальная - 9,6%, максимальная - 15,49%).

По ипотечным программам в рублях на первичном рынке ставка достигала в среднем 15,55% (минимальная - 13,88%, максимальная - 17,21%). Средняя ставка по долларовым кредитам составляла 13,27% (минимальная - 11,42%, максимальная - 15,12%).

Точные же перспективы развития ипотечного кредитования в России прогнозировать довольно проблематично, даже при том, что отчетливо наблюдается снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита и расширение линейки банковских программ. Остается надеяться, что развитие ипотечного рынка России будет благоприятствовать заемщику. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились, и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом.