Целевое назначение лесной сказки

На рынке загородной недвижимости всегда особым спросом пользовались участки в лесу. Однако, перед тем как купить такой участок, необходимо выяснить, что же скрывается в лесной чаще. Об этом в издании «Недвижимость & Цены» пишет Ирина Огурцова.

Уже в начале своего материала она отмечает, что по отношению к лесным участкам, эксперты так и не пришли к единодушию, как в оценке такой недвижимости, так и в определении самого понятия. Как утверждает руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, сейчас существует два понятия, общепринятых в практике российского рынка загородной недвижимости. Согласно первому, лесным участком считается земля, на которой растут вековые деревья. Второе понятие говорит, что это территория, граничащая с лесом. Подобные наделы часто называют ещё прилесными.

Поселков, непосредственно находящихся в лесу крайне мало. В таких случаях обычно принято говорить именно о территориях, которые относятся к землям сельскохозяйственного пользования или же промышленного назначения, но никак не лесного фонда. По словам руководителя проекта коттеджного поселка «АкваВилла» Алексея Колядина, участок формально может считаться лесным, если он внесён в реестр, который охраняется Лесным кодексом, а за него несёт ответственность лесничество. Как утверждает Алексей Колядин, такой участок охраняется на законодательном уровне и его нельзя приобрести, а разрешается лишь брать в аренду. Строительство на нём возможно лишь с существенными ограничениями по целевому назначению (в подавляющем большинстве случаев, лишь под рекреацию). Применяются ограничения и по капитальности здания - разрешается возводить только временные строения. Имеются и прочие ограничения. Перевести же лес в земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) практически невозможно. Всё прочее - это лишь участки с деревьями, на которых разрешено возводить жильё.

Управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов добавляет, что во время строительства около 90% деревьев погибает, поскольку нарушается дренаж почвы, а корневая система повреждается. Поэтому на участке, который изначально позиционировался как лесной, после сдаче объекта в эксплуатацию, может совсем не остаться деревьев.

То есть, на загородном рынке недвижимости лесными будут считаться только те посёлки, которые находятся на опушках с вековыми деревьями. Или же те комплексы, на территориях которых находится живой лес.

За лес - надбавка.

На данные объекты недвижимости спрос достаточно велик. Согласно данных аналитического центра «ИНКОМ», около 70% клиентов хотят жить как можно ближе к лесному массиву. Так, Дмитрий Таганов приводит конкретный пример - в посёлке Madison Park, расположенном в 23-х километрах от МКАД по Новорижскому шоссе, более половины всех сделок приходится именно на прилесные участки.

Директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Group Маргарита Волянская утверждает, что наличие деревьев увеличивает стоимость земельного надела не менее чем на 40%, а иногда и значительно больше. Зафиксированы случаи, когда разница в цене в подобных проектах на одном направлении достигает до 200 процентов. Под данным той же Vesco Group, стоимость надела с соснами в уже готовом клубном комплексе в самом респектабельном месте может достигать 120, а иногда и 150 тысяч долларов за одну сотку.
А. Колядин добавляет, что особую ценность представляют собой вековые хвойные деревья, так называемый лес первой категории. Такие территории считаются ликвидными. Не смотря на то, что они значительно дороже, тем ни менее и продаются они гораздо быстрее, чем прочие участки.

В компании Atlas Development отмечают, что наиболее дороге участки располагаются на Новорижском и Рублёво-успенском направлениях. Так, на Рублёвке средняя стоимость одной сотки составляет приблизительно 70 тысяч долларов, что в целом на 75% дороже земли без деревьев на том же направлении. Средняя стоимость за одну сотку на Новой Риге составляет приблизительно 45 тысяч долларов, а это на 50 % дороже полевого участка.

Хвойные участки сегодня составляют наибольшую долю высокобюджетного предложения - в общем количестве около 55%. Ещё 35% приходится на смешанный лес. Предложения наделов с лиственным лесом встречаются реже всего - около 10%.

Однако, подобные объекты общедоступны не только в премиум-сегменте. Многие садовые товарищества также окружены лесов, в том числе и хвойным. В непосредственной близости к опушке леса располагаются и дальние дачи. К примеру, на Ярославском направлении много сосняков.

Как оформить лесной участок

Один из экспертов доходчиво рассказал о достаточно распространённой и общепринятой схеме приватизации земли лесного фонда. Сначала участок необходимо взять в аренду под рекреацию, а уже потом подать заявление, в котором указывается просьба об увеличении территории близлежащего населённого пункту. Руководитель региона иметь право дать согласие на это, но только в том случае, если Рослосхоз не будет возражать. После этого в земельном кадастре будут изменены назначения участка. Теперь уже арендатор земли имеет полное право на приватизацию земли.

Если земля арендована, тогда в договоре можно предусмотреть строительство временного сооружения. Как рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, на такой земле разрешается лишь точечная застройка. Возводить любые капитальные сооружения строго запрещается. К тому же, их просто напросто даже не удастся зарегистрировать. Зайстройщики идут на хитрость и устанавливают объекты на сваях. Как результат, на рынке появляются очень привлекательные сооружения, которые стоят немалых денег. Однако, как констатирует Д. Цветков, аренда всё равно закончится, после чего участок будет необходимо привести в изначальное состояние и, разобрав временное сооружение, вернуть его владельцу. Субаренда лесного фонда вообще невозможна.

Также лесопользователь-арендатор обязан охранять лесной участок. Однако даже формально препятствовать свободному доступу граждан на территорию леса он не имеет права. Существуют лишь некоторые исключения - в целях санитарной и пожарной безопасности, а также безопасности людей при выполнении работ.

Во сколько обойдётся стремление стать лесовладельцем.

Если на территории посёлка находится лес - то это повлияет и на размер ежемесячных выплат. Необходимо будет вносить сумму на поддержание и облагораживание лесной зоны. К примеру, в посёлке Новое Лапино площадь арендованного леса, который граничит с посёлком, достигает приблизительно 40 гектаров. Там к коммунальным платежам добавляют оплату за охрану лесного массива, уборку и освещение территории.

Зачастую в лесных посёлках уборка представляет собой не только очистку от листьев или снега. В том же Новом Лапино зимой в лесу накатывается лыжня для местных жителей.
Следует отметить, что в Московском регионе действует закон, согласно которого застройщик в случае необходимости вырубки при возведении объекта обязан обеспечить посадку трёх новых деревьев вместо одного срубленного. Хотя это и обойдётся девелоперу не так уж и дорого - порядка сотни рублей за одно растение. Чаще всего для этого нанимается специализированная фирма, что будет не только дешевле, но и правильнее, которая и занимается высадкой. Профессиональные компании на протяжении всего гарантийного срока занимаются контролем дерева, следят, чтобы оно прижилось, а в случае неудачной посадки заменят его новым.

Такой способ частичного озеленения выбрала управляющая компания посёлка Агаларов Эстейт. Здесь все высаженные деревья долгое время находились под контролем профессионалов. Стоимость самой услуги напрямую зависела от высоты дерева. Ведь крупномерные растения необходимо транспортировать на спецтехнике, для них нужно особым способом подготовить почву, поработать с корневой системой и так далее. Все это предусматривает дополнительные расходы.

В то же время владелец может самостоятельно заняться посадкой деревьев на своей территории. В том числе и уникальных пород. Реализация такой задумки будет стоить несколько десятков тысяч долларов. Как рассказал Дмитрий Цветков, крупномеры для высоких посёлков закупаются в основном в питомниках Германии. У немцев такой вид бизнеса зачастую бывает фамильным - потому внук будет продавать деревья, посаженные ещё его дедом. Растения там выращивают в специальных кадках. Это способствует тому, что корневая система переносит транспортировку с минимальными травмами, а потому приживается на новой земле. Высота некоторых деревьев достигает двенадцати метров, а обхват 120 сантиметров.
Лесные проекты

Ныне более всего лесные участки продаются в стародчаных посёлках Рублево-Успенского направления: Санаторий Барвиха, Ильинские Дачи, Жуковка-2, Успенские Дачи, Поречье. Землю с деревьями можно приобрести и в посёлках на Новорижском направлении - Усадьбы Аносино, Вымпел, Шервуд. Встречаются и единичные предложения на вторичном рынке недвижимости в районе таких деревень, как Крючково, Веледниково и Аносино.
Аналитики компании Vesco Consulting приводят в качестве примеров следующие посёлки - Лесные Просторы (Рублево-Успенское шоссе, 18 км), Лесной Ручей - 3 (Минское шоссе, 12 км), Клуб 2071 (Минское шоссе, 20), Истра Кантри Клаб (Новорижское шоссе, 38 км), Аврора (Горьковское шоссе, 35 км), Визендорф (Ярославское шоссе, 38 км).

Также достаточно много лесных участков под дачное строительство предлагается и на сельскохозяйственных землях. К примеру, посёлок Альпийские Горки расположен в вековом хвойном лесу в 35 километрах от Московской Кольцевой Автомобильной Дороги в сторону Ленинградского шоссе. Лесные и прилесные участки с уже оформленным разрешением под дачное строительство также предлагаются в посёлке Лосиный Парк, расположенный в 16 километрах от МКАД (если ехать по Ярославскому шоссе) и в посёлке Лесная Слобода, находящийся в 12 километрах от МКАД, если двигать по киевскому шоссе. В посёлке Домик в Лесу (53 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) и в Пушкинском Лесу (32 км от МКАД по Ярославскому шоссе) все наделы относятся к землям поселений, а потому они предназначаются только для индивидуального жилищного строительства.

К СЛОВУ

Как отмечает юрист юридической компании «Юков, Хренов и Партнеры» Роман Зятнин, в том случае, если физлицо имеет желание заключить договор аренды лесного участка, формой для установления права аренды будет аукцион. Также оформить землю можно будет через обращение о предоставлении права срочного безвозмездного пользования участком. Необходимо помнить, что перед тем, как подавать подобное заявление, нужно определить, в чьей собственности находится данный земельный надел - муниципальной, региональной или федеральной.

Помимо этого, при аренде существует несколько жестких ограничений, которые юридически обойти не получиться. Так, главным требованием является обязательно использование земли лишь по целевому назначению, а осуществляться оно должно только в соответствии с требованиями Лесного Кодекса российской Федерации и подзаконных актов Рослесхоза.
После заключения договора об аренды крайне важно арендатору составить проект освоения лесов, в котором он укажет все сведения о проектируемых объёмах и разрешённых видах использования леса. А также внесёт мероприятия по защите, охране и воспроизводству леса, созданию лесной инфраструктуры, охране водных объектов и животного мира. Если такой документ не будет разработан, арендодатель имеет полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке.