Интервью специалистов ООО АН "Элитный квартал" ярославскому журналу "Элитный квартал"- июль-август 2009

Время вкладывать в стабильность 
Ольга Якунина, начальник отдела продаж АН «Элитный квартал»

Расскажите о нынешней ситуации на рынке загородной недвижимости региона. Что предлагается сейчас? Что пользуется спросом?
Вопрос о приобретении загородной недвижимости по-прежнему остается актуальным для очень широкого круга населения, причем разных его слоев. Конечно, учитывая свои возможности, люди рассматривают различные варианты - от приобретения обычного дачного домика до покупки или строительства полноценной загородной усадьбы.
Рынок дачных участков с домами, традиционно достаточно активен и, как правило, особо активизируется спрос на такой вид загородной недвижимости весной и в начале лета. Продажи загородной недвижимости более высокого класса не имеют ярко выраженной сезонности. Дело в том, что хороший дом может продаваться достаточно долго, так как это эксклюзивный, индивидуальный и недешевый продукт, поэтому и система ценообразования очень не предсказуема - трудно найти аналог.
Я бы отметила одну интересную тенденцию: помимо загородной недвижимости в коттеджных поселках, покупатели в нашем регионе активно интересуются покупкой отдельных домов, не входящих в организованные поселки, а также покупкой земли под самостоятельное строительство загородного дома. Для многих это интересно, поскольку позволяет не только снизить себестоимость строительства, но и построить дом, полностью отвечающий индивидуальным потребностям своего хозяина. Покупателей зачастую даже не пугает отсутствие инфраструктуры, одним из основных критериев многие рассматривают местоположение земельного участка. Таких неорганизованных в обычном представлении загородных поселков много в Костромском направлении (район Туношны, Некрасовского и т.д.). Выбрав участки земли в живописном местечке, их владельцы объединяются для решения вопросов с подведением коммуникаций и готовы делать это самостоятельно, не переплачивая.
Что касается организованных коттеджных поселков, то дома в них дороже, и их чаще всего покупают для постоянного проживания или частого пребывания. В таких поселках централизованно подводятся все коммуникации и создается инфраструктура. Здесь также представлены разные ценовые категории.
В качестве примера элитного коттеджного поселка можно привести ЖСК «Введенье», который находится в 25 км от Ярославля по трассе М8 (Москва-Ярославль). Сейчас это один из самых сформировавшихся поселков, в котором есть все необходимое: развитая инфраструктура, он расположен около реки Которосль, в окружении соснового бора, отличается однородным составом жителей (бизнесмены и высокопоставленные служащие), а также четкой планировкой улиц, в проектировании домов выдержан определенный архитектурный стиль. Надо сказать, что цена на дома в Введенье довольно высока, и кризис на это не повлиял, кроме того, там вообще очень редко что-либо продается.
Стоит заметить, что рынок элитной загородной недвижимости в Ярославской области развит достаточно слабо, по сравнению, например, с Московской областью, где строительство загородных поселков премиум- и бизнес-класса началось уже давно.
Существуют и поселки эконом-класса, строительство которых еще только зарождается, в основном, в Ярославском и Некрасовском районах, а также в районе Туношны. О какой-либо единой инфраструктуре в них говорить не приходится, каждый сам по себе.
Одним из самых активно развивающихся поселков эконом-класса можно назвать Сарафоново. Поселок располагается в 3 км от Ярославля, на р. Пажица, в угличском направлении. Строительство ведется, в основном, по каркасной финской технологии. Среди многообразия индивидуальных домов эти конструкции занимают достойное место: легкие и сравнительно недорогие дома, которые можно встретить и за рубежом, и по всей территории России. Они одинаково пригодны как для южных, так и для северных регионов. Им отдают предпочтение в малоэтажном строительстве как более дешевым и энергосберегающим. На мой взгляд, здания, выполненные по каркасной технологии, отвечают всем требованиям современной жизни: экологически чистые, с большими возможностями для создания архитектурно-планировочных решений, высокого эксплуатационного качества.
Что подразумевает собой развитая инфраструктура применительно к коттеджному поселку:
Существует целый ряд факторов, которые необходимо учитывать при оценке и покупке частного дома. В первую очередь, это:
1. Соответствующего уровня охрана;
2. Налаженная система инженерных коммуникаций;
3. Хорошие дороги и подъезд;
4. Освещение на всей территории;
5. Продуманная рекреационная зона, где жители могут отдыхать и заниматься спортом;
6. Удачное месторасположение, близость водоемов и лесных массивов (соснового бора, рощ и т.п.);
7. Хорошая экология;
8. Наличие единого управляющего органа (ТСЖ);
9. Магазины поблизости, где можно купить предметы первой необходимости;
10. Близость к городу, достаточная для того, чтобы комфортно и быстро добираться до работы, магазинов, и т.д.;
11.Однородное социальное окружение.
Предлагаются ли сейчас какие-то новые схемы сделок с загородной недвижимостью? Есть ли альтернатива ипотеке?
В настоящее время существует очень много разнообразных схем для покупателей загородной недвижимости. Если продавцом загородной недвижимости является частное лицо, то, скорее всего, покупателю придется искать «живые деньги». Так продаются дома в уже функционирующих коттеджных поселках. Решить проблему покупателя могло бы привлечение ипотечного кредита. Однако, в результате экономического кризиса взять ипотечный кредит даже на вторичное жилье очень затруднительно, а на финансирование строительства первичного жилья и на покупку загородного дома или земли взять ипотеку еще сложнее. Тем не менее, некоторые банки предлагают кредитные программы на приобретение коттеджа либо земли под залог имеющейся в собственности загородной недвижимости. Такой продукт разработан, например, BSGV, много интересных вариантов может предложить Сбербанк. При этом, помимо довольно ощутимых процентных ставок по кредиту, есть и другие проблемы, например, банк BSGV предлагает продукт «Загородная недвижимость», но кредит предоставляется на сумму не более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Более гибкие системы оплаты, позволяющие стимулировать приобретение и строительство гражданами загородных домов, предлагают сейчас застройщики коттеджных поселков. Кто-то предлагает, например, рассрочку сроком до 1 года, кто-то устраивает вместе с агентствами недвижимости различные акции, например, «Обменяй квартиру на коттедж». Наше агентство также предлагает ряд подобных интересных вариантов. Например, собственники двухкомнатной квартиры, площадью около 50 кв.м., в одном из спальных районов г. Ярославля, могут приобрести в обмен на свое жилье загородный дом в коттеджном поселке, расположенном недалеко от Ярославля, площадью уже 100 кв.м., причем с земельным участком.
Насколько серьезен дисконт от докризисной цены?
Конечно, на рынке загородной недвижимости, как и в других сегментах рынка, сейчас наблюдается некоторый спад платежеспособного спроса. Это заставляет застройщиков идти на снижение цен на свои предложения, по сравнению с докризисным уровнем. Однако точно оценить средний дисконт достаточно сложно, ведь, как я уже говорила, почти каждый объект загородной недвижимости уникален. Цена и дисконт устанавливаются индивидуально. Например, в коттеджном поселке Сарафоново стоимость 1 кв.м. составляет сейчас 25 000 рублей, и эта цена включает земельный участок 0,1 га. Для сравнения: стоимость 1 кв.м жилья в аналогичных коттеджных поселках по региону до кризиса составляла 30 000 - 40 000 рублей, и это без стоимости земельного участка.
Застройщики сегодня рассматривают также и продажу земельных участков в коттеджных поселках «без подряда». А это значит, что покупатель при желании может заказать строительство дома не только у застройщика данного коттеджного поселка, но и привлечь к строительству другую строительную компанию либо построить дом собственными силами.
Таким образом, для желающих приобрести загородную недвижимость сейчас открывается масса возможностей по очень привлекательным ценам и другим условиям. Я бы посоветовала не упустить этот шанс.
На что в первую очередь следует обращать внимание при покупке загородной недвижимости?
При покупке дома нужно учитывать множество нюансов. Следует обращать внимание на материал, прочность строения, качество грунта и фундамента, на окружение, коммуникации. Сама процедура покупки также очень непроста для непрофессионалов. Поэтому лучше обращаться к специалистам - в агентства недвижимости, которые помогут вам решить все эти проблемы комплексно.

 

Дача напрокат
Если читать великую русскую литературу не с точки зрения бесконечных моральных терзаний, а с точки зрения бытописательства, то можно заметить, что лето герои Чехова, Тургенева и Толстого предпочитали проводить за городом - в собственной усадьбе либо снимая дачу.
В наше время проведение летнего досуга на природе по-прежнему актуально. И если купить или построить настоящую усадьбу пока не представляется возможным, то взять уютный домик с участком, засаженным ягодниками и яблонями в аренду на летние месяцы - вполне неплохая идея. Особенно, если в семье есть дети. Для них свежий воздух - скорее необходимость, чем роскошь. Согласитесь, лучше закалить тело и дух летом, чем лечить бесконечные простуды зимой.
Итак, какие есть предложения на сегодняшний день и какова цена вопроса?
Как выяснилось, необходимость и спрос есть. А вот с предложением - все наоборот: владельцы загородной недвижимости не торопятся приглашать к себе дачников, предпочитая использовать ее самостоятельно - зря, что ли, строили... «В наше агентство поступает множество заявок от состоятельных людей, желающих снять на лето загородное жилье, - рассказывает Эрика Клавсуть, начальник отдела аренды АН «Элитный квартал». - Люди согласны платить, но мы не можем удовлетворить их пожелания. Спрос значительно превышает предложение, особенно в летний сезон, по¬этому любителям загородной жизни я бы посоветовала задумываться об аренде подхо¬дящего коттеджа или загородного дома на лето еще в зим¬ние месяцы».
Наиболее ходовая категория заго¬родной недвижимости на лето - это коттеджи и таун-хаусы площадью 200 - 300 кв.м в небольших организо¬ванных поселках в среднем на 20 до¬мов в пределах 30 км от города.
Так, в структуре спроса на коттеджи в категории «кирпич, камень» превали¬руют одноэтажные (50%) и двухэтаж¬ные дома (43%). Незначительным спросом пользуются трехэтажные (6%) и четырехэтажные дома (1%).
В категории «дерево, каркас» двухэтажные дома занимают в структуре спроса 81%. Их доля за последние годы выросла на 10,4%. Вторую позицию удержи¬вают одноэтажные дома (13%, падение за 2 года более чем на 5%), третью - трехэтажные (5%).
Стандартные требования к состо¬янию сдающегося дома: полно¬ценная отделка, наличие мебели и не¬обходимой бытовой техники. Аренд¬ная плата (от 30 000 - 35 000 рублей в месяц), как правило, включает в себя коммунальные платежи и все необ¬ходимые расходы по эксплуатации и содержанию дома и придомовой тер¬ритории, за исключением электриче¬ства и услуг междугородной связи.
Выгодное расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водоема дополнительно увеличивает цену аренды на 30-40%, а развитая инфраструк¬тура дает удорожание еще на 10%. Цена аренды также суще¬ственно зависит от сроков сдачи дома в аренду, удаленности от города и престижности направления, а также от качества ремонта, мебели и технического оснащения, состояния и размера придомовой территории».
Гораздо чаще предлагаются менее благоустроенные садоводческие «скворечники» и чуть более основательные деревенские дома. Уровень комфорта здесь примерно одинаковый. Как правило, потенциальным дачникам предлагается щитовой домик «с удобствами» во дворе, с душевой кабиной или без, с водой из колодца и бонусом в виде ягодных зарослей на участке, с возможностью покупать свежее молоко у соседей - владельцев рыжей буренки. Стоимость этих дач очень разнится. Небольшие щитовые домики пло¬щадью не более 100 кв. м, расположен¬ные на 0,6 га земли, которые составляют значительную часть предложения подобного класса, можно снять на це¬лое лето за сравнительно невысокую арендную плату ($150-300).
«Вообще, прозрачного механизма ценообра¬зования на рынке аренды загородной недвижимости сегодня не существу¬ет, - считает Эрика. - Это позволяет арендодателям взвинчивать цены до неоправданных высот. Каза¬лось бы, проще купить дом, чем его снимать, однако эта простота всего лишь кажущаяся. Учитывая скудость нынеш¬него предложения на рынке коттед¬жей, а также трудности с покуп¬кой и согласованием всей разреши¬тельной документации, для клиента приоритетным становится сберечь свое душевное здоровье».
Стоит отметить, что динамика роста цен в загород¬ном секторе рынка аренды недвижи¬мости носит ярко выраженный сезон¬ный характер.
Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достига¬ют сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия, и в августе-сентябре спрос снижается до минимума. Цены остаются стабильными до середины февраля, затем начинается следующий период их роста».
Резюме
Рынок аренды загородной недвижимости весьма сложен и не¬однозначен. В силу определенных причин сегодня он на¬ходится «в тени». Именно поэтому говорить о рыночном формировании арендных отношений между арендодателем и арендатором пока не приходится.